אופציה במקרקעין

אופציה במקרקעין היא הסכם שבו בעל הנכס מעניק לקונה את הזכות – אך לא את החובה – לרכוש זכות במקרקעין (כגון בעלות, חכירה ארוכה או הרשאה להשתמש בנכס באופן הדומה לבעלות) במחיר ותנאים מוגדרים מראש ובתוך תקופה מסוימת.
באופן פשוט, אופציה במקרקעין מאפשרת לקונה "להחזיק בהזדמנות" לרכוש את הנכס בעתיד בתנאים שנקבעו מראש, מבלי שהוא חייב לבצע את העסקה אם תנאי השוק לא יתאימו לו.
ההסכם נכתב בכתב, כולל התחייבות בלתי חוזרת מצד המוכר למכור את הזכות בהתאם לתנאים, והתמורה ששולמה בעבור האופציה היא חלק קטן משווי הנכס או ממחיר המימוש.
כך, אופציה במקרקעין משמשת ככלי גמיש המאפשר לקונה לנהל סיכונים ולהתכונן לעסקה עתידית מבלי להתחייב באופן מיידי, ומאפשרת גם ליזם או למוכר לקבל תמריץ כלכלי ולבצע עסקאות בצורה שקופה ומובטחת.

היבטי מיסוי

מכירת האופציה עצמה, במקרים רבים, פטורה ממס רכישה וממס שבח אך מחויבת במס רווחי הון.
לעומת זאת, מימוש האופציה יחויב במס רכישה ומס שבח.
במקרה של אופציה ייחודית במקרקעין לפי סעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין, העסקה פטורה ממס רכישה וממס שבח, מה שמעניק יתרון מס משמעותי לשני הצדדים.

אופציה במקרקעין משמשת ככלי אסטרטגי ועסקי

אופציה במקרקעין מהווה כלי ניהולי ואסטרטגי ליזמים ולמשקיעים, בכך שהיא מאפשרת קביעת תנאי העסקה מראש ומעניקה גמישות בניהול סיכונים.
הקונה יכול להמתין עד שהשוק יתפתח לטובתו, מבלי להתחייב לרכישה מיידית, ובכך להפיק רווחים בעתיד.

דרישות חוזיות מפורטות

הסכם האופציה חייב לכלול את כל התנאים הקבועים מראש – כגון פרטי הנכס, מחיר מימוש, תקופת המימוש ותנאי ההעברה – כך שהמוכר יהיה מחויב למכירת הזכות בתנאים שנקבעו, ללא צורך במשא ומתן נוסף בעתיד.

השפעה על זכויות הקונה

חשוב להדגיש כי בעל האופציה אינו מחזיק בזכויות מקרקעין בפועל עד למימוש האופציה, מה שמעניק לו גמישות אך גם מחייב אותו להחליט בזמן שנקבע אם הוא רוצה לממש את ההזדמנות או לא.

כלי לקידום עסקאות נדל"ן

המאפיינים הייחודיים של אופציה במקרקעין גורמים לה להיות כלי מקצועי המיועד להקל על קידום עסקאות נדל"ן תוך ניהול סיכונים, גמישות כלכלית והבטחת תנאים קבועים מראש, מה שהופך אותה לאפשרות משתלמת גם מבחינה עסקית וגם מבחינה מיסוי.

דוגמאות לשימושים באופציות מקרקעין

להלן מספר דוגמאות המראות כיצד אופציות במקרקעין יכולות לשמש ככלי אסטרטגי שמעניק גמישות הן לקונים והן ליזמים, ומאפשר להבטיח עסקה בתנאים נוחים מראש, תוך ניהול סיכונים ואפשרות לרווח כלכלי משמעותי:

• אופציה לרכישת דירה: יזם קיבל את הזכות לקנות דירה במחיר קבוע מראש. כאשר ערך השוק עלה, הוא מממש את האופציה ורוכש את הדירה במחיר אטרקטיבי, ובכך נהנה מרווח פוטנציאלי.
• אופציה לרכישת מגרש: משקיע קיבל אופציה לרכוש מגרש לפיתוח. כאשר התנאים במיקום השתפרו והפוטנציאל לעסקה גדל, הוא מממש את האופציה, מה שאפשר לו לרכוש את המגרש בתנאים מועדפים.
• אופציה להשקעה בנכס מסחרי: קונה אופציה לרכוש בניין משרדים או נכס מסחרי אחר במחיר ותנאים מוגדרים מראש. כשהשוק משתנה ומצב השכירות משתפר, הוא מממש את האופציה ומקבל נכס עם פוטנציאל להשבחה ורווחים.
• אופציה לשכירות עם אפשרות רכישה: במקרים מסוימים, שוכר מקבל אופציה להארכת תקופת השכירות במתכונת שמאפשרת לו לרכוש את הנכס בעתיד במחיר שנקבע מראש, מה שמספק גמישות ותמריץ להשקעה לטווח ארוך.

הודעה על מכירת אופציה במקרקעין

בעת מכירת אופציה במקרקעין, נדרש הצד המבצע – לרוב, המוכר או מחזיק האופציה – להודיע לרשויות המתאימות על העסקה במסגרת זמן מוגדרת, בדרך כלל תוך 30 ימים מיום מתן האופציה. הודעה זו מהווה חלק חיוני בתהליך הרישום והבקרה, ומטרתה להבטיח שהנתונים הרשמיים של העסקה יתעדכנו בהתאם לחוקי מיסוי מקרקעין והוראות רגולטוריות.

הודעת המכירה מוודאת כי כל שינוי בזכויות הקניין, או הזכויות שניתנו במסגרת האופציה, מתועד כראוי, ומסייעת למניעת סכסוכים עתידיים בנוגע לחיובים מסיים כגון מס שבח ומס רכישה. בנוסף, היא מהווה כלי לפיקוח ציבורי, כאשר הרשויות יכולות לעקוב אחר עסקאות אופציות ולהבטיח עמידה בהסכמים ובתנאי השוק.

באופן כללי, הודעה על מכירת אופציה במקרקעין מבטיחה שקיפות מלאה בתהליך העסקה ומסייעת לכל הצדדים המעורבים – ממוכרים וקונים ועד לגורמים רגולטוריים – לדעת את הסטטוס המשפטי של הזכויות במקרקעין בצורה מדויקת וברורה.

למידע כיצד להודיע על מכירת אופציה במקרקעין ניתן לקרוא בקישור הזה.

דוגמאות לטפסים הנדרשים

תצהיר על מכירת אופציה מקרקעין (טופס 7025)

טופס 7002- הצהרה על מכירת נכס מקרקעין